Widzicie to puste pole? Stoicie przed nim z miną Puchatka, który właśnie pochłonął ostatnią kapkę miodu ze swojej baryłki i im bardziej zaglądacie do środka, tym bardziej nie ma tam miodku? Słowem, macie kredyt na miliony monet i póki co, wizję urządzania się na gołej ziemi? Gratulacje! To znak, że podpisaliście umowę deweloperską.

Czym jest umowa deweloperska?

Moi Klienci bardzo często się denerwują, gdy deweloper dzwoni do nich z informacją o możliwości umówienia terminu drugiego aktu notarialnego. Ale jakiego aktu? Myśmy już jeden podpisali! Natychmiast pojawiają się podejrzliwe spojrzenia i pomstowanie na chciwość notariuszy, opisy oskarżeń o czynności natury seksualnej, jakie deweloper zamierza zastosować wobec kupujących, zwłaszcza, że koszty notarialne drugiej umowy ponoszą w całości kupujący. Ano nie, drodzy Państwo. Nie tym razem.

Umowa deweloperska stanowi mocno sformalizowaną umowę przedwstępną, po której musi nastąpić podpisanie umowy docelowej, przyrzeczonej – tej, na podstawie której dokona się finalne przeniesienie własności. Dlatego notariusza należy odwiedzić dwukrotnie. Raz – by uzyskać prawnie chronione roszczenie o wybudowanie chaty, wyodrębnienie w niej mieszkania i przeniesienie na Was jego własności, czyli podpisać umowę deweloperską. Drugi raz – by do tego przeniesienia doszło i byście podczas świątecznych obiadów rodzinnych mogli logować się na stronę elektronicznych ksiąg wieczystych, żeby wspólnie promienieć na widok swojego nazwiska w dziale II zatytułowanym Własność i pokazać potencjalnemu zięciowi, że czterdziestodwuletnia córka nie wypadła byle sroce spod ogona i odziedziczy w przyszłości całkiem pokaźną schedę.

Innymi słowy, podpisując umowę deweloperską inwestor pokazuje Wam ściernisko i obiecuje, że postawi Wam na nim mały biały domek, w którym wyodrębni wyczekane M4, którego kiedyś staniecie się właścicielami (ok, zważywszy na ceny za metr kwadratowy, będzie to pewnie raczej M2, ale marzyć, drodzy Państwo, należy z rozmachem!). Wy za to, zobowiązujecie się zapłacić za tę przyjemność strumieniem złota z Waszych portfeli, ewentualnie chwilowo z portfela banku, w konsekwencji więc Waszym potem, krwią i morzem łez. To jak umawianie się na randkę z internetów – spodziewacie się, że przyjdzie laska ze zdjęcia, której fundujecie kolację z góry, a potem modlicie się, żeby wygląd dziewczyny wart był Waszych oczekiwań powziętych na podstawie prawdziwego zdjęcia, nie zaś możliwości Photoshopa. Słowem, dużo niepewności, jednak w przypadku deweloperki ustawodawca mimo wszystko daje Wam jakieś zabezpieczenie.

Czy umowa deweloperska jest bezpieczna dla nabywcy?

Zasadniczo tak. Jako że jej obligatoryjne elementy uregulowane są w odrębnej ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, notariusz sporządzający umowę musi zadbać, by elementy te faktycznie się w niej znalazły. Jeśli coś mu umknie, brak tych elementów uprawnia Was do odstąpienia od umowy.

Wyżej wspomniana ustawa zawiera korzystne dla nabywców uregulowanie – semidyspozytywność przepisów. Tak jest, to jedno z tych słów, którymi student I roku prawa obezwładnia dziewczynę na drugiej randce (słowo klucz randki pierwszej to norma sankcjonująca). Semidyspozytywność przepisów oznacza, że jeśli postanowienia umowy deweloperskiej są mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy wyżej wspomnianej ustawy, w ich miejsce stosuje się odpowiednie, korzystniejsze dla nabywcy przepisy ustawy. Prawda, że ustawodawca jest niczym dobra, opiekuńcza matka?

Co więcej, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową czy też otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Słowa, słowa, słowa. Nikt jak prawnicy nie potrafi mówić, jednocześnie nie mówiąc niczego (niczego zrozumiałego).

Otwarty rachunek powierniczy to taki rachunek bankowy, na którym lądują środki wpłacane przez Was deweloperowi. Deweloper może się nimi poczęstować wyłącznie wtedy, gdy zrealizuje dany etap przedsięwzięcia. Najlepiej, gdy deweloper zapewnia nabywcy dodatkowo gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

 Zamknięty rachunek powierniczy jest mniej korzystny dla dewelopera, gdyż wypłaty środków na jego rzecz bank dokonuje dopiero po tym, jak deweloper przeniesie na nabywcę prawo własności lokalu, a więc wtedy, gdy cała inwestycja jest już zakończona. Z perspektywy nabywcy, takie zabezpieczenie jest bardzo korzystne, niestety w praktyce jest niczym jednorożec. Podobno istnieje, ale niewielu go widziało.

Co mogę negocjować przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Pomimo wymogu formy aktu notarialnego, umowa deweloperska może zawierać klauzule abuzywne, czyli nieuzgodnione indywidualnie postanowienia krzywdzące Was jako konsumentów. Dlatego warto usiąść do jej analizy z trzeźwą głową i wcześniej niż w dniu podpisania aktu, kiedy to jednym okiem próbujecie ogarnąć treść dokumentu, drugim pilnując, by dzieciak siedzący obok nie włożył bratu widelca w oko.

Jak każda inna umowa, umowa deweloperska może jednak podlegać negocjacji, przy czym nie możecie próbować wykreślać z niej tych postanowień, które muszą się w niej znaleźć, by można było nazwać ją umową deweloperską (zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i wyodrębnienia w nim lokalu oraz przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, zobowiązanie nabywcy do zapłaty na rzecz dewelopera oznaczonej sumy zanim deweloper spełni swoje świadczenie na rzecz nabywcy). Poza standardowymi elementami charakterystycznymi dla zwykłej umowy przedwstępnej (oznaczenie stron, położenie nieruchomości, cena nabycia, termin przeniesienia własności), umowa ta powinna zawierać informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej czy choćby przesłanki uprawniające do odstąpienia od umowy. Tych elementów z pewnością nie chcielibyście jednak zmieniać, gdyż mają na celu ochronę nabywcy.

Negocjacji mogą więc podlegać na przykład kary umowne. Skoro deweloper może żądać od Was odsetek za opóźnienie w przypadku nieterminowej wpłaty, Wy oczekujcie od dewelopera kary umownej za nieterminowe wywiązanie się z jego obowiązków. Zwłaszcza teraz, gdy w związku z epidemią koronawirusa wszechwładztwo deweloperów zdaje się trochę słabnąć, deweloper winien być bardziej skłonny do traktowania Was jak równorzędnego partnera.

Kara umowna nie musi wyłączać odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych. Oznacza to, że jeśli kara zostanie zastrzeżona w umowie, będzie Wam się należeć bez konieczności wykazywania jakiekolwiek szkody, której przecież nie musieliście ponieść w związku z tym, że deweloper nie wydał Wam na czas mieszkania. Jeśli opóźnienie w wydaniu wiązało się jednak z tym, że oczekując na wydanie lokalu, musieliście tymczasowo dzielić z teściówką łóżko, a wieczorami oglądać Klan, więc po tygodniu wynajęliście na szybko mieszkanie, żeby uciec od wieczornych analiz sposobu prowadzenia się Bożenki, sami przyznacie, że odszkodowanie na zasadach ogólnych pod żadnym pozorem nie może zostać wyłączone.